Il Comune che funziona bene — Marco Costanzo · sezione 23 di 46 · Parte quarta — IL PROGRAMMA PER AMBITI: manuale dei settori del comune
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«Un paese ci vuole, non fosse che per il gusto di andarsene via. Un paese vuol dire non essere soli, sapere che nella gente, nelle piante, nella terra c’è qualcosa di tuo, che anche quando non ci sei resta ad aspettarti.»
— Cesare Pavese, La luna e i falò (1950), capitolo I
Che cosa imparerai
In questo capitolo imparerai ad affrontare il paradosso di molti piccoli comuni: tante case vuote e nessuno che trova casa. Conoscerai i dati sulle aree interne e sulle abitazioni non occupate, le leve che il comune ha davvero, che cosa sappiamo delle «case a un euro», e come accogliere i nuovi residenti perché restino.
Il paradosso delle case vuote
Fai un giro per il centro storico del tuo paese e conta le finestre chiuse. Poi chiedi a una giovane coppia del posto se ha trovato casa in affitto. Molto spesso scoprirai che le due cose convivono: decine di case vuote e nessuna disponibile.
I numeri nazionali confermano il paradosso. Secondo il censimento permanente dell’Istat, nel 2021 in Italia c’erano 35,3 milioni di abitazioni, e 9,6 milioni — il 27,2 per cento — non erano occupate da residenti: case vuote o abitate solo da chi non vi risiede, come le seconde case. Le quote più alte si trovano in alcune regioni del Centro-Sud e nelle aree montane.
E sul fronte delle persone, l’Istat ha calcolato che i comuni classificati come aree interne nella programmazione 2021–2027 sono 3.834, quasi la metà dei comuni italiani, con circa 13,3 milioni di residenti. Tra il 2014 e il 2024 hanno perso il 5 per cento della popolazione, con cali più forti nei comuni periferici e ultraperiferici; le proiezioni indicano che quasi otto su dieci perderanno ancora abitanti nei prossimi dieci anni.
A — L’aspirazione: chi vuole restare o arrivare, trova casa
Entro dieci anni, a [Comune] una persona o una famiglia che vuole vivere qui tutto l’anno trova una casa a un prezzo accessibile entro sei mesi; il numero di case vuote nel centro storico si è ridotto; e chi arriva da fuori trova una comunità che lo accoglie. Lo vogliamo perché le case servono a chi le abita, e un paese vive di chi ci vive.
P — Il problema: perché le case restano vuote
Applica i cinque perché del capitolo 6. Quasi sempre emergono cause diverse da quella che si dice in piazza («non le vogliono affittare»).
Le eredità frazionate. Una casa con sei eredi sparsi per il mondo non si vende e non si affitta: nessuno decide.
Lo stato degli edifici. Molte case richiedono lavori che costano più del loro valore di mercato.
La paura di affittare. Il timore di non essere pagati, di non riuscire a riavere la casa, di problemi con gli inquilini.
La concorrenza degli affitti brevi. Nelle zone turistiche, l’affitto per pochi giorni rende più dell’affitto annuale.
I proprietari lontani e non informati. Chi vive a mille chilometri spesso non sa nemmeno che qualcuno cercherebbe la sua casa.
Le tre zone. Il mercato immobiliare è in gran parte zona dell’influenza o del destino. Ma il comune ha leve proprie: il patrimonio edilizio pubblico; le scelte urbanistiche; le aliquote dei tributi sugli immobili, entro i limiti di legge; i regolamenti; l’informazione e la mediazione tra proprietari e inquilini; i servizi che rendono il paese abitabile.
P — I progetti e le prove
Il censimento delle case vuote (strumento di diagnosi, prerequisito di ogni altra azione). Prima di qualunque politica, bisogna sapere quante case sono vuote, in quale stato, di chi sono, e quanti proprietari sarebbero disposti a vendere o affittare. Si costruisce incrociando i dati dei tributi e delle utenze con una rilevazione sul campo e un questionario ai proprietari.
L’affitto garantito (prova debole o assente in contesti rurali; logica coerente con la diagnosi). Il comune, da solo o con un’agenzia sociale per la casa, fa da garante: un piccolo fondo copre il rischio di morosità, un contratto standard tutela entrambe le parti, un intermediario si occupa dei rapporti. Si sperimenta con pochi alloggi e si misura quanti proprietari aderiscono e quanti inquilini restano.
Il recupero del patrimonio pubblico (prova debole o assente sugli effetti demografici). Ex scuole, ex caserme, case comunali inutilizzate possono diventare alloggi per giovani coppie, per lavoratori stagionali, per insegnanti e sanitari che altrimenti rifiuterebbero il trasferimento. Vale sempre il calcolo del costo di ciclo di vita (capitolo 7).
Le «case a un euro» (prova debole o assente). Dal 2008, a partire da Salemi in Sicilia, diversi comuni hanno proposto immobili abbandonati al prezzo simbolico di un euro, in cambio dell’impegno a ristrutturarli entro tempi stabiliti. L’iniziativa ha avuto un’enorme eco internazionale. Mancano però valutazioni sistematiche e dati pubblici completi su quante case siano state davvero ristrutturate e su quante persone vi risiedano tutto l’anno. Molti acquirenti, secondo le cronache, hanno cercato una seconda casa più che una residenza. Un comune può valutare questo strumento, ma come pilota, con obiettivi dichiarati — residenti, non solo compravendite — e un contratto che li renda verificabili.
L’accoglienza dei nuovi residenti (prova debole o assente; facile da sperimentare). Chi arriva in un piccolo paese spesso se ne va nei primi due anni, non per la casa ma per la solitudine e la difficoltà di inserirsi. Un «kit di benvenuto» con le informazioni pratiche, una persona di riferimento in comune, un invito alle associazioni, una presentazione alla festa del paese: costano poco e si misurano facilmente.
O — Le opportunità
Il lavoro a distanza. Per chi può lavorare da remoto, un piccolo paese con una buona connessione, servizi essenziali e una casa a prezzo ragionevole è un’alternativa reale alla città. È la ragione per cui, a Valdiporto, la connessione nella frazione sul fiume è diventata un progetto del mandato.
Gli emigrati. I figli e i nipoti di chi è partito conservano spesso case di famiglia e un legame affettivo con il paese. Sono i primi a cui proporre l’affitto garantito, la vendita, il ritorno.
La Strategia nazionale per le aree interne. Avviata nel 2014, la SNAI finanzia progetti d’area costruiti insieme da gruppi di comuni sui servizi essenziali: scuola, salute, mobilità. Se il tuo comune ne fa parte, il programma deve dialogare con la strategia d’area; se non ne fa parte, vale la pena capire perché e con chi allearsi. [Verificare la programmazione in corso e la classificazione del proprio comune.]
Gli indicatori suggeriti
| Indicatore | Tipo | Fonte |
|---|---|---|
| Case vuote censite nel centro e nelle frazioni | Contesto | Censimento comunale |
| Proprietari che aderiscono all’affitto garantito | Prodotto | Registro del progetto |
| Nuovi contratti di affitto annuale per residenti | Risultato | Registro del progetto, anagrafe |
| Nuovi residenti iscritti e quota ancora residente dopo due anni | Risultato | Anagrafe |
| Saldo migratorio per fascia d’età | Impatto | Istat, anagrafe |
Se il tuo comune cresce
Non tutti i piccoli comuni si svuotano. Quelli vicini a una città, a una zona industriale o a una costa molto turistica possono crescere in fretta, con problemi opposti: case troppo care per i giovani del posto, nuovi quartieri senza servizi, nuovi residenti che dormono in paese e vivono altrove. L’aspirazione cambia — «crescere senza smettere di essere un paese» — ma il metodo è lo stesso. Le leve sono l’urbanistica, che può privilegiare il recupero e chiedere una quota di alloggi a prezzo accessibile negli interventi in convenzione; gli oneri di urbanizzazione, da legare ai servizi che la crescita richiede; e l’accoglienza dei nuovi residenti, che in un comune in crescita è ancora più importante.
Valdiporto: 212 finestre chiuse
Il censimento di Valdiporto contò 212 abitazioni vuote nel capoluogo e nelle frazioni. Il questionario arrivò a 160 proprietari; risposero in 71; trenta si dissero disposti ad affittare tutto l’anno «se qualcuno garantisse». Il comune creò un piccolo fondo di garanzia con l’ambito sociale e un contratto tipo. Nel primo anno gli alloggi affittati furono nove: tre a giovani coppie del paese, due a un’infermiera e a un’insegnante trasferite, quattro a famiglie arrivate da fuori. Due anni dopo, otto nuclei su nove erano ancora residenti.
Nove case non cambiano la demografia di un paese. Ma il progetto aveva un indicatore chiaro, un costo noto e un risultato misurato: era pronto per crescere.
Gli errori da evitare
Lo slogan al posto della diagnosi. «Case a un euro» fa notizia; senza censimento, contratto e verifica dei risultati resta una notizia.
La turistificazione non governata. In alcune zone, convertire le case in affitti brevi porta reddito ma svuota il paese d’inverno. Il comune non può vietare quello che la legge permette, ma può scegliere dove indirizzare i propri incentivi.
Dimenticare chi c’è già. Le politiche per attirare nuovi residenti funzionano male se i giovani del paese non trovano casa. Si comincia da loro.
Scheda riepilogativa — Capitolo 18
I concetti chiave
In Italia il 27,2 per cento delle abitazioni non è occupato da residenti (Istat, censimento 2021), mentre nelle aree interne — 3.834 comuni, circa 13,3 milioni di abitanti — la popolazione è calata del 5 per cento tra il 2014 e il 2024 (Istat, 2024). Le case restano vuote per eredità frazionate, stato degli edifici, paura di affittare, affitti brevi, proprietari lontani. Il comune ha leve proprie: patrimonio pubblico, urbanistica, tributi, regolamenti, mediazione, servizi. Il censimento delle case vuote è il prerequisito; l’affitto garantito e il recupero del patrimonio pubblico si sperimentano con piloti; le «case a un euro» non hanno valutazioni sistematiche. L’accoglienza dei nuovi residenti costa poco e conta molto.
Le tue domande di verifica
1. Quante case vuote ci sono nel tuo comune? Come lo sai?
2. Applica i cinque perché alla domanda «perché le case vuote non si affittano?». Dove arrivi?
3. Quali leve sulla casa sono nella zona della scelta del tuo comune?
4. Che cosa succede a un nuovo residente nei suoi primi tre mesi nel tuo paese?
5. Preferiresti dieci case affittate a residenti tutto l’anno o trenta vendute come seconde case? Come lo spiegheresti agli elettori?
Esercizio per chi amministra
Scegli una via del centro storico e fai un censimento di prova: quante abitazioni, quante vuote, in quale stato, di chi. Prepara un questionario di dieci domande per i proprietari. Da questa prova stima il costo e i tempi del censimento completo, e inserisci il progetto nel cassetto (capitolo 24).
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